BAB I

PENDAHULUAN

1.      LATAR BELAKANG

Di desa Gunaksa dan Tangkas, Kabupaten Klungkung, terdapat kurang lebih 300 hektar lahan bekas Tambang Bahan Galian Golongan C (tambang pasir) yang kondisinya rusak berat. Seluruh area tersebut telah digali sampai kedalaman antara 6 sampai 10 meter, tanpa teknik penambangan yang benar, sehingga menjadi genangan air yang menjadi sarang  nyamuk malaria. Pihak Pemerintah Kabupaten sudah berkali-kali memberikan bimbingan dan penyuluhan kepada para penambang, namun tidak mendapat tanggapan, dan penambangan terus

berlanjut sampai kedalaman di bawah permukaan laut. Saat ini, dipinggir pantai bahkan telah terjadi penambangan pasir laut secara besar-besaran, sehingga air laut masuk ke darat sampai sejauh kurang lebih 200 meter. Kondisi ini sangat mengkhawatirkan, terutama bagi Pemerintah, karena  disamping merusak lingkungan sekitarnya, dikhawatirkan juga dapat memicu terjadinya abrasi pantai.. Kalau hal ini terus berlanjut, dikhawatirkan lahan 300 hektar tersebut akan menjadi lautan.

2.      JUSTIFIKASI PROYEK

Lahan bekas tambang tersebut harus diselamatkan, untuk memperbaiki kondisi lingkungan di kawasan itu. Apabila dilakukan reklamasi secara konvensional, maka akan membutuhkan biaya yang sangat besar dan hal ini tidak mudah dilakukan. Apabila dijadikan lahan pertanian, tanahnya tidak subur dan salinitasnya tinggi, sehingga tidak mungkin ada tanaman yang cocok untuk lahan seperti ini. Pernah ada yang mengusulkan untuk dijadikan pemukiman (real estate) pada waktu kondisinya tidak separah sekarang, tetapi saat ini alternative itupun tidak feasible, karena kondisi lahan sudah  menjadi sangat buruk.

Mengingat  kondisinya yang demikian buruk dan sangat luas, tidak mungkin kiranya dikembangkan secara parsial sebagian demi sebagian. Cara  terbaik untuk mengembangkan kawasan ini  adalah memanfaatkannya untuk sesuatu yang membutuhkan lahan yang lebih rendah dari pada permukaan laut. Untuk dapat mewujudkan ide ini diperlukan suatu  integrated design untuk seluruh area 300 hektar tersebut, bahkan mungkin harus dikembangkan  ke area disekitarnya, agar dapat dihasilkan suatu pengembangan yang benar-benar sempurna, berwawasan lingkungan dan sustainable. Oleh karena itu, diperlukan suatu perencanaan yang besar, berwawasan jauh kedepan dan mememiliki  lingkungan yang  berkualitas tinggi ,asri dan indah.

Pada waktu Lomba Perahu Layar Darwin Bali yang lalu, Organisasi Perahu Layar Internasional sangat kecewa dengan  pelabuhan kapal laut Benoa  karena tidak memiliki fasilitas yang memadai untuk lomba perahu layar internasional semacam itu. Saat ini pelabuhan Benoa hanyalah sebuah pelabuhan komersial yang dipaksakan sebagai tempat berlabuhnya perahu layar internasional. Di pelabuhan ini mereka terpaksa harus bercampur dengan perahu nelayan dan kapal barang.  Kebutuhan organisasi ini, kiranya perlu mendapat perhatian, agar dimasa yang akan datang Lomba Perahu Layar Internasional dapat  lagi dilaksanakan di Bali.

Pemilik perahu layar (yacht) di luar negeri , seperti di Prancis ,Amerika Serikat, Inggris, Jerman, Australia dan Singapura, banyak yang kesulitan mencari tempat parkir perahu, disamping kapasitasnya sangat terbatas juga sewanya sangat mahal. Kondisi iklim negara-negar Eropa, Amerika Serikat, Jepang dan Australia yang memiliki 4 musim, menyebabkan olah raga samudra tidak bisa dilakukan setiap saat, terutama pada musim dingin. Berbeda halnya dengan Bali yang beriklim tropis, para pencinta olah raga perahu layar dapat melakukan  kegiatannya setiap saat. Para pemilik yacht ini merupakan pangsa pasar yang sangat besar dan eksklusif.

Disamping itu, para pemilik kapal pesiar di luar negeri,  sudah lama menginginkan  adanya sebuah  pelabuhan khusus untuk kapal pesiar di Bali, yang mampu menampung  kapal pesiar  besar  250.000  dwt. Saat ini kapal pesiar internasional jarang mampir ke Bali karena tidak memiliki fasilitas pelabuhan yang memadai. Itulah sebabnya kenapa pemilik kapal pesiar belum menetapkan Bali sebagai route pelayarannya.  Fasilitas ini perlu diwujudkan segera untuk meningkatkan kunjungan wisata ke Bali.

3.      KEPEMILIKAN LAHAN

Lahan di kawasan bekas Tambang Galian C tersebut sebagian merupakan hak milik dan sebagian lagi merupakan tanah negara. Tanah milik letaknya tersebar diseluruh kawasan, yang menurut data dari Pemerintah Kabupaten Klungkung,  luasnya mencapai kurang lebih 76 hektar. Sedangkan sisanya seluas kurang lebih 224 hektar merupakan tanah negara yang dikelola oleh Pemerintah Kabupaten.  Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, tanah negara tidak dapat diperjual belikan, tetapi dapat dimanfaatkan untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat.

BAB II

USULAN PROYEK

1. JENIS PROYEK

Setelah mempertimbangkan segala kelebihan dan kekurangan kawasan Bekas Tambang Galian C tersebut, akhirnya disimpulkan bahwa lahan tersebut paling tepat kalau dipergunakan untuk fasilitas pelayaran seperti marina dan  pelabuhan kapal pesiar. Untuk  mendukung kebutuhan wisatawan dan pemilik perahu layar dan kapal pesiar, diperlukan fasilitas pendukung seperti tempat tinggal, pusat perbelanjaan, fasilitas kesehatan, fasilitas air minum, fasilitas rekreasi, transportasi, imigrasi, fasilitas bisnis dan sebagainya. Karena para wisatawan dan pemilik perahu atau kapal pesiar merupakan orang-orang yang eksklusif, maka fasilitas yang dibutuhkan juga sangat eksklusif. Oleh karena itu semua fasilitas yang akan dibangun memiliki ukuran yang cukup besar dan berkualitas tinggi. Kondisi lingkungan juga akan dijaga seasri mungkin, dengan menonjolkan nuansa samudra dan sungai, dilengkapi dengan tumbuhan pelindung dan taman yang indah. Semua villa dan hotel akan menghadap ke marina, estuary dam, atau sungai.

2. BESARAN PROYEK

Dalam lahan seluas kurang lebih 300 hektar ini akan dibangun :

1. Marina kapasitas 1000  yacht.


2. Marina for children kapasitas 100 perahu layar kecil.


3. Pelabuhan kapal pesiar kapasitas 2 kapal besar


4. Hotel 600 kamar.


5. Villas 1000 units.


6. Lapangan golf 18 holes.


7. Business Centre 30 units.


8. Sport Centre 1 unit.


9. Restaurant 5 units.


10. Art Shops 5 units.


11. Discoutique 2 units.


12. Amphi Theatre 1 unit.


13. Klinik 1 unit.

Hotel dan villas yang akan dibangun, dirancang dengan konsep Tata Ruang Bali, berlantai satu, terbuka, semuanya menghadap ke air, dan lebih banyak menggunakan kayu, sehingga nuansa tropis menjadi sangat menonjol. Villas ini akan dibangun dengan sistem  klaster menurut kebangsaannya, misalnya klaster Jepang, Eropa, Amerika, Autralia dan Cina.

Dibandingkan dengan marina di negara lain , Bali Marina akan lebih menarik karena sewanya lebih murah dan berada di daerah tropis. Disamping itu, beberapa faktor lain yang menyebabkan Bali Marina menjadi lebih kompetitif adalah rendahnya biaya maintenance dan upah tenaga kerja. Karena itu Bali Marina akan dilengkapi dengan fasilitas bengkel pemeliharaan dengan cadangan spare parts yang lengkap untuk berbagai jenis yacht. Bali Marina merupakan marina yang sangat besar dengan kapasitas 1000 yacht, dilengkapi dengan jetty dari aluminium standar internasional.

Pelabuhan kapal pesiar yang akan  didesain agar mampu disinggahi kapal pesiar  besar  250.000  dwt . Berbeda dengan Marina, pelabuhan kapal pesiar ini lebih dalam dan memiliki jalan masuk yang lebih lebar, karena kapal besar sangat sulit maneuver dalam pelabuhan. Kunjungan kapal pesiar ini hanya satu sampai dua kali sebulan, tetapi jumlah penumpang sekitar 25000 orang, belum termasuk crew kapal, karena itu, untuk dapat memberikan pelayanan yang baik, maka di pelabuhan ini harus dilengkapi dengan shoping centre, art shops, restaurant, spa, beauty saloon, discoutique , pubs, taxi dan bus pariwisata. Disekitar pelabuhan kapal pesiar ini akan dibangun fasilitas parkir yang sangat luas yang mampu menampung ratusan mobil dan puluhan bus pariwisata. Perencanaan selengkapnya dapat dilihat pada conceptual design terlampir.

3. LAHAN

Dalam setiap proyek property yang besar, pada umumnya yang menjadi masalah utama adalah lahan. Seperti telah dijelaskan di depan, bahwa kepemilikan lahan pada lokasi proyek ini sebagian besar merupakan tanah negara (kurang lebih 224 hektar) dan kurang lebih  25 % merupakan tanah milik. Untuk mengurangi biaya pengadaan tanah, dan agar proyek ini dapat segera dilaksanakan, maka diusulkan untuk merelokasi tanah milik masyarakat dengan sistem LC dan kemudian PT Bali marina menyewa  seluruh tanah negara yang berada dalam lokasi proyek. Dengan cara ini, maka biaya investasi menjadi lebih kecil dan proyek dapat segera dimulai. Jangka waktu penyewaan agar diusahakan agak panjang, sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku, dan kelak dapat diperpanjang kembali. Masalah lahan ini sangat krusial dan memerlukan kepastian hukum karena menyangkut kepemilikan orang asing dan investor asing. Masalah legalitas ini akan menjadi persyaratan penting dalam pemasaran property ini, dan akan merupakan faktor yang paling menentukan kepercayaan calon pembeli di manca negara.

4. RELOKASI DAN NORMALISASI TUKAD UNDA

Akibat penambangan Bahan Galian Golongan C dalam kawasan tersebut, arah aliran Tukad Unda menjadi berpindah-pindah dan bercabang. Alur sungai ini akan diluruskan, dan ditempatkan secara sengaja ditengah-tengah kawasan, untuk menambah keindahan, dan akan dimanfaatkan untuk sarana bermain bagi para penghuni kawasan itu. Lebar sungai akan diperbesar untuk mengantisipasi banjir pada waktu musim hujan. Disepanjang bantaran sungai ini akan dibangun  vila-vila mewah menghadap ke sungai. Di kiri kanan Tukad Unda akan dibangun juga estuary dam untuk air minum untuk memenuhi kebutuhan kabupaten Badung dan Denpasar dan juga untuk kebutuhan sendiri. Pengelolaan sarana air minum ini akan dibicarakan lebih lanjut dengan Pemerintah Kabupaten Klungkung, tetapi masalah pembangunan fisiknya sudah termasuk dalam pembangunan tahap pertama.

5. URAIAN DETAIL FASILITAS YANG AKAN DIBANGUN

a.   Pusat Bisnis

Untuk mendukung seluruh kebutuhan dalam kawasan Bali Marina ini, akan dibangun sebuah komplek  pusat bisnis  yang terdiri dari 30 units tempat usaha. Jenis usaha yang dibutuhkan dalam pusat bisnis ini antara lain : art shops, studio foto, shopping centre, restaurant, travel agents, taxi counter, discoutique, pubs, wartel dan warnet, atraksi wisata, mechanical electrical shop, fuel station, beauty saloon,  spa,  fitness centre dan sebagainya.

2. Marina

Marina yang akan dibangun, berkapasitas 1000 yachts, dilengkapi dengan jetty alluminium berkualitas internasional (foto terlampir),  dengan luas area 750 meter x 750 meter, kedalaman 6 meter. Pada setiap jetty disediakan fasilitas listrik, jaringan telepon, dan pipa bahan bakar. Disamping marina besar, juga akan dibangun marina for children sebagai tempat anak-anak belajar  menggunakan perahu layar, dibawah bimbingan instruktur dari luar negeri.

3. Pelabuhan Kapal Pesiar

Pelabuhan ini berbeda dengan pelabuhan kapal biasa, karena akan melayani kapal mewah dengan penumpang eksklusif. Pelabuhan ini akan dilengkapi fuel station, potable water supply facilities, dermaga dengan fasilitas lengkap, bengkel dan spare part shop, pusat informasi, tempat parkir luas, taxi dan bus pariwisata. Disamping itu, pusat bisnis sengaja dibuat dekat dengan pelabuhan kapal pesiar ini untuk memudahkan para wisatawan memenuhi kebutuhannya. Agen perjalanan juga ditempatkan di lokasi ini agar dapat memberikan pelayanan cepat dan memuaskan.

Dekat pelabuhan ini juga akan dibangun hotel untuk wisatawan yang ingin menginap di darat. Untuk memberikan kesempatan kepada wisatawan  menikmati kesenian tradisional Bali, di tempat ini juga akan dibangun sebuah amphi theater untuk arena pertunjukan kesenian tradisional.

4. Hotel

Hotel-hotel yang akan dibangun disini merupakan bungalows and cottages berlantai 2,  dibuat dari kayu beratap alang-alang, dengan style Bali dilengkapi dengan fasilitas yang sangat eksklusif. Jumlah hotel yang akan dibangun sebanyak 4 buah , masing-masing 150 kamar, sehingga seluruhnya tersedia 600 kamar. Semua hotel ini ditempatkan disepanjang pantai, sehingga memiliki view terbaik. Pada setiap hotel akan dilengkapi dengan kolam renang air laut dengan pasir putih yang sangat luas dan  ditempatkan  didepan hotel sehingga terkesan menyambung  dengan samudra.

5. Lapangan Golf

Lapangan golf  18 holes akan dibangun disebelah timur marina, terletak dipinggir jalan Tohpati-Kusamba  menembus sampai kepinggir pantai. Lapangan golf ini akan berdampingan dengan villa yang eksklusif, yang memiliki view ke marina dan lapangan golf. Di pinggir lapangan golf ini  akan dibangun sebuah  restaurant yang menghadap ke laut.

6. Villa

Di kawasan ini akan dibangun 1000 villas, dengan luas tanah bervariasi mulai 500 m² sampai 1200 m² . Semua villa ini akan ditempatkan mengelilingi marina, estuary dam dan di kiri kanan sungai, dan dibuat dalam beberapa klaster, misalnya ada klaster Jepang, Eropa, Amerika, Cina,Australia dan sebagainya. Sama halnya dengan hotel, villa ini juga akan terbuat dari kayu, satu lantai, beratap alang-alang, dengan ruang tamu terbuka, dan setiap villa dilengkapi dengan kolam renang. Tata ruang villa ini akan mencontoh tata ruang pekarangan puri, dengan candi bentar di jaba dan candi bogem (angkul-angkul) di jeroan. Halaman jaba akan dipergunakan untuk taman dan car port, sedangakan di jeroan merupakan private area. Disain villas selengkapnya dapat dilihat pada gambar rencana detail.

BAB III

PROSPEK BISNIS

1.      TEKNIK PEMASARAN

Kunci keberhasilan proyek ini adalah pemasaran.  Pemasaran yang efektif harus dilakukan dengan strategi yang baik dan dibantu oleh tenaga pemasaran yang professional.  Mengingat proyek ini memang didesain untuk orang asing, khususnya para pencinta olah raga air, maka pemasarannya harus didesain sedemikian rupa sehingga tepat pada sasaran yang diinginkan, dan mampu meyakinkan calon pembeli bahwa investasi yang mereka lakukan di Bali Marina memiliki prospek yang bagus dan aman.

 Selama bulan September 2003, telah diadakan penjajagan minat pembeli di Perancis dan Amerika Serikat, melalui organisasi Perahu Layar Internasional. Dari penjajagan tersebut,  ternyata bahwa para pemilik perahu layar menunjukkan  minat yang luar biasa.  Nama pulau Bali sebagai tujuan wisata tropis merupakan daya tarik tersendiri, sehingga dalam tahap awal telah terkumpul ratusan calon  pembeli.

Untuk memperlancar pemasaran, PT Bali Marina akan bekerja sama dengan perusahaan asing yang professional dalam bidang pemasaran property, untuk menambah keyakinan pembeli, dan mempermudah pelaksanaan penjualan. Untuk mendukung kerjasama tersebut, diperlukan:

o       Legal documents, seperti persetujuan sewa menyewa lahan antara PT Bali Marina dan Bupati Klungkung, kelengkapan perijinan, AMDAL, dokumen perusahaan, jaminan Bank, kerjasama dengan Perusahaan Asuransi dan sebagainya.

o       Legalitas kepemilikan lahan oleh orang asing, dan peraturan perundangan-undangan yang jelas mengenai prosedur jual beli dan perlindungan terhadap hak pembeli.

o       Gambar perencanaan seperti conceptual design, detail designs, technical  specifications dan sebagainya.

o       Jadwal waktu pelaksanaan proyek.

Selanjutnya, apabila kerjasama ini telah ditanda tangani maka pembuatan materi untuk promosi (brosur, gambar detail, video dan lain-lain) menjadi tanggung jawab konsultan pemasaran tersebut.

Pemasaran akan diarahkan pada negara negara yang masyarakatnya menyukai olah raga laut seperti Perancis, Amerika Serikat, Australia, Jepang, Singapura, Jerman dan Belanda. Disamping itu, pemasaran juga ditujukan kepada para pensiunan (retired persons) yang menginginkan hidup didaerah tropis  agar terhindar dari cuaca dingin dan mendapat perawatan istimewa dengan biaya  yang tidak begitu besar. Segmen pasar ini sudah mulai dijajagi dan juga menunjukkan animo yang cukup menjanjikan.

2.   PERANAN BANK DAN PERUSAHAAN ASURANSI

Peranan Bank  sangat menentukan dalam proses transfer dana dari pembeli kepada  PT Bali Marina. Bank yang bonafide memiliki system transaksi yang canggih dan  cepat . Disamping itu, Bank yang dipilih harus yang terpercaya diluar negeri dan memiliki nasabah tingkat atas. Beberapa Bank asing dan Bank dalam negeri sudah mulai dipertimbangkan dan diteliti secara seksama bersama konsultan bisnis dari Jakarta yang membantu proses pembentukan badan usaha ini.

Perusahaan Asuransi juga sangat menentukan dalam pemasaran ini, karena para calon pembeli selalu menginginkan kontrak dengan developer diasuransikan pada prusahaan asuransi asing yang sudah terkenal dan terpercaya, untuk menjaga kalau terjadi sesuatu yang tidak diharapkan maka uangnya dapat diperoleh kembali. Hal ini sangat penting karena transaksi yang dilakukan bersifat internasional dan dalam jumlah besar. Tanpa disertai dengan jaminan asuransi, akan sulit memperoleh kepercayaan calon pembeli, karena itu pemilihan perusahaan asuransi yang akan dipergunakan juga sangat berperan dalam meningkatkan kepercayaan calon pembeli.

3        KONTAKTOR

Pekerjaan perencanaan dan pembangunan  marina dan pelabuhan kapal pesiar, merupakan pekerjaan yang membutuhkan profesionalisme tinggi dan pengalaman kerja yang cukup, karena pekerjaan ini memerlukan penggalian di bawah  permukaan laut yang sangat berbahaya dan memerlukan peralatan canggih. Pemilihan kontraktor untuk melaksanakan pembangunan marina dan pelabuhan ini harus dilakukan dengan sangat berhati-hati, karena akan sangat menentukan  kepercayaan luar negeri.. Pemilihan kontraktor ini sangat terkait dengan pemasaran diluar negeri, karena calon pembeli akan lebih yakin kalau pelabuhan dan marina dibangun oleh kontraktor yang professional dan  berpengalaman,  dan sudah dikenal oleh masyarakat internasional. Untuk pembangunan villas style Bali, tentu para calon pembeli lebih percaya kepada kontraktor lokal.

BAB IV

MASALAH YANG PERLU DIANTISIPASI

Meskipun nampaknya semua akan dapat dilaksanakan dengan baik, namun ada beberapa hal perlu diantisipasi sejak awal agar proyek ini dapat terlaksana tanpa hambatan yang berarti. Langkah antisipatif ini sangat penting mengingat banyaknya contingencies yang sulit diramalkan yang dapat saja terjadi dan berakibat fatal. Beberapa faktor yang perlu diwaspadai antara lain :

1. Aspek legalitas

Bisnis property  sangat  mengutamakan azas legalitas, karena berurusan dengan kepemilikan tanah  jangka panjang. Para pembeli mengharapkan adanya kepastian hukum dan perlindungan hukum sehingga tidak ada kekhawatiran akan terjadinya masalah dibelakang hari. Hal ini hendaknya mendapat perhatian serius sejak awal  dari para penentu kebijakan, utamanya Pemerintah Kabupaten Klungkung dan Badan Pertanahan Nasional. Sebelum pemasaran dimulai aspek legalitas ini harus sudah tuntas, sehingga konsultan pemasaran dapat menjelaskan dengan baik dan benar kepada calon pembeli di luar negeri.

2. Aspek Sosial

Masyarakat Kabupaten Klungkung dan masyarakat sekitar proyek harus memahami manfaat proyek ini bagi mereka dan menerima keberadaan proyek ini dengan ikhlas. Sosialisasi masalah ini perlu dilakukan sejak awal, sehingga tidak dipermasalahkan dibelakang hari. Masalah sosial ini akan menjadi lebih besar kalau dicampuri kepentingan politik. Untuk itu, masalah sosial ini hendaknya ditangani secara baik, sistimatis, dengan strategi yang tepat. Mungkin diperlukan tim yang terdiri dari orang-orang professional dalam bidang ini dan memiliki pengaruh kuat dimasyarakat.

3. Aspek Keamanan

Kondisi keamanan Bali akan menjadi faktor penentu keberhasilan proyek ini, terutama menyangkut citra Bali di luar negeri. Misalnya pada waktu terjadi peristiwa Bom Bali di Legian, banyak sekali terjadi pembatalan transaksi bisnis antara pengusaha  daerah  dan mitra usahanya di luar negeri. Diharapkan keamanan Bali akan tetap mantap seperti sekarang ini, sehingga kepercayaan calon pembeli di luar negeri semakin tinggi. Citra Bali sebagai wilayah yang aman dengan masyarakatnya yang cinta  damai perlu dipertahankan, karena citra tersebut menjadi modal dasar keberhasilan proyek ini.